Em um país onde quase 40% dos imóveis possuem alguma irregularidade, a prática de lavrar a escritura pública de compra e venda e não registrá-la no competente Cartório de Registro de Imóveis é uma das causas mais comuns de irregularidades documentais nos imóveis brasileiros. Mas o que fazer se você tem a escritura mas não registrou?
Propriedade de Imóvel no Brasil:
No Brasil, a propriedade de um imóvel se dá em duas etapas: a primeira é a lavratura da escritura de compra e venda no Tabelionato de Notas; e a segunda, o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o Art. 1.245 do Código Civil, “a propriedade só é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Escritura Pública sem Registro Garante a Propriedade?
Não. A escritura pública lavrada em cartório de notas apenas formaliza a manifestação de vontade entre as partes, mas não transfere a propriedade jurídica (art. 1.245 do Código Civil).
Enquanto o título não ingressar no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) com a devida prenotação e registro na matrícula:
- O vendedor continua figurando formalmente como titular do bem.
- Qualquer execução cível, fiscal ou trabalhista contra o vendedor pode recair sobre o seu imóvel via penhora online ou indisponibilidade (CNIB).
- Uma eventual segunda venda ou nova negociação do mesmo bem pelo antigo proprietário a um terceiro que registre primeiro prevalecerá no registro imobiliário.
Por que os Compradores Não Registram a Escritura?
Existem várias razões para isso, mas a mais comum é a tentativa de economizar no imposto de transferência imobiliária (ITBI) e nas custas de cartório que esse registro gera. Ter a escritura de compra e venda em mãos pode dar ao comprador um falso sentimento de que já é dono do imóvel, fazendo-o julgar desnecessário o registro. Ledo engano!
Riscos de Não Registrar a Escritura:
Os riscos de não registrar a escritura são inúmeros. Um dos principais é ficar à mercê da má-fé do vendedor, que pode vender o mesmo imóvel para mais de uma pessoa, lavrando mais de uma escritura em tabelionatos diferentes. Outro risco comum é se o vendedor possui dívidas que recaem sobre o imóvel posteriormente à venda. Se o comprador não registrou a escritura e não verificou a existência dessas dívidas, pode ter seu imóvel penhorado ou hipotecado.
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Importância do Registro:
O Art. 1.227 do Código Civil reforça que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O registro da escritura gera o efeito “erga omnes“, ou seja, é oponível contra terceiros e reconhecido perante toda a sociedade.
O que fazer então?
Não existe prazo para registrar a escritura, nem multas ou outras custas decorrentes da demora. No entanto, é essencial registrar a escritura o quanto antes para evitar riscos desnecessários. Sempre procure um especialista em direito imobiliário para auxiliar na compra e venda do seu imóvel, garantindo que tudo ocorra com segurança.
Como Regularizar e Proteger Seu Imóvel
Regularizar uma escritura pública pendente não se resume a comparecer ao cartório. Frequentemente, o registro é obstado por notas de devolução exigindo certidões desatualizadas, inventários pendentes na cadeia de alienantes, ITBI em aberto ou bloqueios judiciais supervenientes na matrícula.
A análise documental prévia evita a suscitação de dúvidas registrais e resguarda o adquirente caso já existam gravames averbados.
Se você tem a escritura em mãos e precisa registrar ou enfrentar pendências cartorárias para consolidar sua propriedade definitiva, conte com suporte técnico especializado.
