Defesa execução condomínio: o que fazer nos 15 dias antes da penhora do imóvel

Você sabia que existe um prazo que decide o rumo inteiro do seu processo de execução de dívida de condomínio? E a maioria das pessoas infelizmente não descobrem isso a tempo.

Você recebeu uma citação de execução de condomínio. O aviso chegou, o nome do processo apareceu, e agora vem a pergunta que aperta o peito: e agora, o que eu faço?

A resposta certa começa com uma contagem regressiva.

O prazo que você não pode ignorar

Ao receber uma citação na execução, na via judicial, você tem 15 dias úteis para agir. Esse prazo não é sugestão. Ele define se você ainda vai conseguir discutir a dívida ou se o processo vai prosseguir sem sua voz.

Dentro desses 15 dias, a lei te dá alguns caminhos concretos. Você pode pagar a dívida com desconto de honorários. Pode parcelar, geralmente em até seis vezes, com entrada de 30% ou pode até tentar negociar diretamente com o condomínio credor, apresentando sua capacidade de pagamento.

Ou pode apresentar embargos à execução, que é a ferramenta jurídica que permite contestar valores, forma de cobrança e até a validade da própria cobrança, caso você encontre abusividades nesta cobrança.

O erro mais comum não é escolher o caminho errado. É não escolher nenhum caminho. Infelizmente, deixar o prazo passar em silêncio é a decisão mais cara que existe nesse tipo de processo. Não é recomendável.

O que se discute nos embargos?

Muita gente acredita que, se deve, não tem argumento nenhum para apresentar e por isso nem tenta fazer nada a respeito. Isso não é verdade. Existem pontos técnicos que os tribunais brasileiros costumam analisar com muita atenção:

O valor cobrado está realmente correto? Juros, multa e correção monetária precisam seguir o que a convenção do condomínio prevê. O devedor deve contestar cobranças fora desse limite.

Há honorários de advogado incluídos já nesse primeiro momento? Via de regra, quem institui a cobrança de honorários de advogado é o juiz da causa. Mas, se a cobrança inicial já vem com esse adicional, é abusivo.

A cobrança foi conduzida da forma certa? Erros na ata de assembleia que aprovou a cobrança, ou falhas na demonstração do cálculo da dívida, também abrem espaço para a sua defesa.

Existe alguma prescrição envolvida? Dependendo do tempo decorrido, parte da dívida cobrada pode já estar prescrita. Isso muda o valor total da execução.

Nenhum desses pontos garante, sozinho, a extinção do processo. Mas mostram que o “fui citado” não é sinônimo de “não tenho nada a fazer“. Muito pelo contrário.

Qual é o risco real? O seu imóvel está na mesa

A dívida de condomínio tem uma característica que assusta muita gente: ela é chamada de obrigação propter rem. Ou seja, ela acompanha o imóvel, não só a pessoa do devedor. Então, se a execução avança sem resposta, o processo pode chegar à penhora do próprio imóvel — mesmo que ele esteja financiado com o banco, e mesmo que ele seja o único bem da família.

É por isso que agir dentro do prazo legal importa tanto (mas muito mesmo!). De modo que, quanto mais cedo a defesa entra no processo, mais opções existem para você negociar com o credor, contestar ou reduzir o impacto dessa cobrança.

Existe solução: procure seus direitos!

Sei que ser citado numa execução de condomínio assusta, mas não é o fim da linha. De forma alguma. Existe um prazo legal, existem caminhos viáveis e existem argumentos técnicos que podem mudar o resultado do seu processo completamente. O que não existe é tempo de sobra para pensar com calma.

Então, você foi citado? Não espere os 15 dias passarem sozinhos. Fale com um advogado especializado em execução de condomínio e leve sua citação para uma análise real e individualizada do seu caso. Quanto antes isso acontecer, mais chances você tem de proteger seu patrimônio.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. As situações descritas são generalizações — cada caso concreto exige análise individualizada por profissional habilitado.